빌라 매매시 체크 사항

1. 빌라는 왜 구매를 하나?

저의 경우에는 결혼을 하면서 신혼집을 구하기 위해서 했습니다. 남들처럼 아파트를 얻고 싶으나 현실은 빌라 그것도 보증금 5000미만에 월세. 
월세내는 돈은 아깝고 월세낼 돈으로 이자와 원금이라도 조금씩 갚아나가다 보면 저 빌라가 내 집이 되겠지라는 생각으로.....
저와 같은 금전적인 경우가 빌라를 구매하는 이유중 제 생각에는 최소 50%이상은 된다고 생각합니다. 오죽 그런사람들이 많으면 빌라 매매 광고도 실입주금 3000만원으로 내집마련 이런식으로 나올까요. 참 광고는 잘한듯 합니다.

여기서 제가 실수한 것을 말씀드리면 매매를 하면 추가적인 비용이 든다는 사실입니다. 그것을 모르고 계약을하고 돈 계산을 했는데..
저같은 경우에는 빌라건물에 등기부상으로 오피스텔로 되어 있는 호수를 매매했습니다. 등기부를 이전함에 있어 각종세금 및 법무사비용을 생각하지도 못했는데 그 금액이 대략 600만원정도 들었내요. 집이란걸 처음 매매하다보니 아무것도 모르고 있었는데 등기부상으로 주택은 1.1%의 세금이고 오피는 4.6%입니다. 3.5%인데 미비하내라고 생각하시겠지만 이게 단위가 커지면 금액도 무지막지 합니다.
저같은 경우에는 135,000,000에 매매를 했는데 1.1%는 150만원이 안되지만 4.6%는 대략 620만원입니다. 따라서 같은 건물에 있는 똑같은 집인데 등기부상에 다른용도로 인하여 추가로 내는 금액이 순수 취득세만 470만원을 더 내는 셈입니다. 거기에 부적인 부분까지 치면 금액이 좀더 올라가겠내요. 결국은 같은 건물에 등기부상에 다른용도라고 해서 약 500만원을 더주고 140,000,000에 산거나 마찬가지였습니다. 허나 이게 집의 금액에 포함이 되는부분이 아니라 순수하게 내이름으로 등기를 함에 있어 추가적인 부분입니다. 여기서 부터 멘붕이 오기 시작했습니다. 허나 계약금은 낸 상태이고 계약금을 날리기 싫으면 울며 겨자먹기로 해야겠죠.

허나 사업을 하시는 분은 오피로 하게 되면 취등록세가 사업장으로 환급 또는 세금절세되는 부분이 있다고 하니 참고하시면 되겠내요. 더 확실하고 자세한것은 알아보시는것이 좋겠습니다.


2. 대부분의 사람들이 빌라를 구매하지 말라고 하는데 왜 그런가?

이부분에서는 절대적이다라고 말씀을 드리기는 힘들것 같습니다. 분명히 빌라도 좋은 빌라가 있고 가격도 오르고 이득을 보는 빌라도 있습니다. 허나 빌라를 전체적으로 봤을때 그런 빌라는 적어도 그러하지 못한 빌라보다 8:2 정도로 많으니 다들 매매를 하지 말라고 하는것으로 판단됩니다. 저또한 그렇구요. 뭐 싸게 산 빌라를 얼마가 올라야 맘에 드냐라고 물어보신다면 드릴말씀은 없지만.....대체적으로 고급빌라촌이나 주변의 상황이 너무 좋아 가격방어 또는 상승이 아닌 이상 80%의 빌라는 가격이 조금이라도 떨어지는것이 대부분일것으로 판단됩니다.
저같은 경우에는 방이 3개에 화장실 1개, 거실 및 주방, 세탁실 및 발코니라고 하기에는 너무 좁은 공간으로 이루어진 빌라입니다. 처음에는 신혼이라 2명이 생활하기에는 넓다면 넓었지 부족하지는 않아서 앞으로 최소 10년정도는 살아보자라고 생각하고 구매를 했습니다. 뭐 구매를 하시는 분들의 대부분이 저랑같은 생각을 하실꺼라 생각합니다. 허나 애기가 태어나고 애기의 짐들이 하나둘씩 늘어나고 발코니가 없어 자질구질한 짐들이 방하나를 차지하고 있으면 방3칸짜리 집도 좁다고 느끼기 보다는 실용성이 너무 없다라고 생각이 들더라구요. 그렇게 느낌을 받기까지 3년이라는 시간이 걸렸습니다. 아기는 2살이될무렵이죠. 그제서야 아 내가 첨에 빌라는 사는것이 아니었어......라는 생각이 처음 들기 시작했습니다.
이제는 집을 팔고 아파트 전세라도 들어가 볼려고 매매가를 알아 보기 시작했을때에 좌절감이 더 들더라구요. 같은 건물 오피가 아닌 주택은 신축 매매 금액에서 작게는 500만원 많게는 급매로 1000만원 손해보고 집을 팔았고 저는 오피라서 취등록세가 비싼이유로 최소 1000만원은 손해보고 팔아야 하고 거기다가 급매로 할경우에는 취등록세 차액분 정도는 더 생각을 해야 할정도였습니다.
그제서야 아 이래서 다들 빌라를 매매하지 말라고 하는구나..특히 오피용의 빌라는..... 이런생각을 했습니다.
물론 저같은 처지가 아니라 금전적이 여유가 되셔서 투자 목적이신분들은 오피든 주택이든 상관없이 월세를 받으시면 상관없지만 그런분들보다는 저랑 비슷한 처지인 분들이 더 많을것 같습니다. 이러한 이유들이 제가 3년을 살아본 결과 빌라를 매매하지 말라는 이유인것 같습니다.


글을 적다가 보니 빌라의 단점만 말씀드렸내요. 단점만 말씀드렸지만 이글을 읽고 계시는 분들중에서 제가 하는 이야기 몰라서 빌라를 사냐? 알고도 현실을 보고 내 주머니와 여력을 생각하면 아파트는 꿈도 못꾸고 어쩔수 없으니 울며 겨자먹기로 사는거지라고 생각하시는 분들도 분명히 계실겁니다. 그런분들을 위해서 어쩔수 없이 빌라를 구매를 해야 하시는 분들에게 제가 겪은 내용을 알려드리겠습니다. 어쩔수 없이 빌라를 구매하시는 분들은 이런부분들을 체크하시어 피해가시면 그래도 괜찮은 빌라 샀다라고 생각하셔도 될듯합니다.

분명히 말씀드리지만 제가 적는 이야기는 100% 맹신을 해서도 안되시며 이런경우가 있구나 정도로 생각하셔야지 저가 알려드린 문제 이외의 다른 문제들이 생겨날수 있으니 그런부분들은 잘 판단하시길 바랍니다.

빌라 구매시 확인 사항

1. 입지조건

   - 이건뭐 개개인마다 취향이나 사정이 다르니 뭐라 말씀드리기는 힘들지만 광고나 부동산에서는 특히 이야기 하는것이 트리플 역세권이다 이런이야기 많이 합니다. 역세권은 어디까지가 역세권일까요? 정말 애매하죠. 제가 생각하는 역세권은 일반 성인여자기준으로 평범한 걸음걸이로 5~7분사이가 역세권이라고 생각합니다. 트리풀역세권이라고 광고하는 곳을 가보면 지하철역 3곳에 정중앙에 있는곳이 대부분입니다. 어느한곳이라도 3분이내가 되어야 그나마 역세권이라고 생각할텐데 3곳다 걸어서 15분 또는 마을버스로 3정거장정도의 거리입니다. 그게 역세권이라 하면 서울에 역이 있는 동에는 모두다 역세권이라 이야기해도 되겠내요. 이건 순수하게 저의 생각입니다. *^^*

2. 주변의 건축물 형태

  - 매매를 하려고 하는 건물 주위 최소 반경 200M 정도의 건물들의 건축형태를 살펴보시기 바랍니다. 왜냐면 매매당시에는 건물이 10층짜리 나홀로 빌라(아파트)라고 해서 전망도 좋고 채광도 좋다고 매매를 합니다. 입주후 6개월이 지나고 1년이 지나고 주위에 똑같은 빌라들이 하나두개씩 건축되기 시작합니다. 불과 50미터도 안떨어진곳에서는 200세대가까이 되는 기업형태의 빌라들이 들어서고 살고 있는 빌라를 제외하고 모든곳에서 건축을 하기 시작합니다. 불안합니다. 제발 내가 살고 있는 빌라 옆에는 건물이 들어서지 않기를 기도합니다. 허나 현실은 그게 아닙니다. 바로 옆에 건물이 부서지고 똑같거나 더 높고 큰 빌라가 들어섭니다. 창문을 열면 1M거리만 두고 건물들이 올라오고 공사한다고 시끄럽고 채광도 없고 낮에도 불을 켜야 하는 일조권은 해당되지 않는 어두침침한 빌라가 되어 버립니다. 집값은 뚝뚝 떨어집니다. 뭐 보통 이런 시나리오 입니다. 이런 이유에서 주변의 건축물 형태를 보시라고 권해드립니다. 내가 그런것 까지 알면 그 집 사겠냐? 그리고 1년후에 일어날 일은 내가 어찌 알고 그런것 까지 다 체크를 해가면서 매매를 하냐라고 하신다면 할말은 없지만 그래도 주변에 돌아가는 상황을 보셔야 저런 일을 겪지 않게 됩니다. 이런부분은 저라면 이렇게 하겠습니다. 1년뒤를 모르니 빌라위치는 대로변 또는 왕복2차선과 붙어 있는지. 양옆에는 그나마 신식의 건물 또는 상가가 있는지, 본 빌라가 블럭으로 따져서 도로와 붙어있는 모서리에 있어 최소한 양쪽중에 한쪽은 바로 옆에 건물이 지어지지 않을건지를 확인 후 매매를 하겠습니다. 제가 생각한 좋은 입지의 빌라는 최소한 왕복 2차선의 도로와 붙어있으며 양쪽에는 누가봐도 최소 10년이상은 재건축을 하지 않을만한 최소 3층이상의 빌라 또는 상가가 있는지 (뒤쪽도 봐야겠죠?) 빌라또는 상가가 있다면 해당되는 층수보다 최소한 1개층 이상의 층수라서 낮에 어둡지 않는 곳으로 추천드립니다.


3. 100% 주차가능하다고 해서 내차도 안전하지 않다.

  - 이것은 모두다 120% 주차가능하다라고 이야기 합니다. 실제로 살아보면 절대 아닌곳이 100%입니다. 왜냐면 건축 대지는 협소한데 건축주는 이윤을 남기기 위해서 법에서 허용하고 인가가 나는 최대한의 높이로 설계를 할겁니다. 대부분. 허나 이럴때는 가장 문제가 되는 부분이 주차공간입니다. 이런 주차공간을 확보 또는 법적으로 문제 없게 하기 위해서는 같은 건물이지만 주택용과 오피스텔용으로 구분을 합니다. 이부분에서는 위에서 설명드려 넘어가겠습니다. 제가 알고 있기로는 주택과 오피용은 주차공간의 비율이 틀립니다. 따라서 대부분 1층에 추차시설과 지하를 통하여 리프트형태의 주차공간을 대부분 시공합니다. 여기서 문제가 발생합니다. 1층에는 5톤탑차가 아닌이상 왠만한 차량은 주차가 가능합니다. 지하 리프트는 다릅니다. 리프트는 원가절감을 위해서 대부분 그렌져정도의 크기까지만 입고를 할수 있고 그 이상의 크기와 SUV 심지어는 차고가 높은 경차 (레이 등)도 입고가 안됩니다. 덕분에 리프트에 주차를 하는 일반 세단차량의 소유자는 언제나 널널하게 주차를 합니다. 그러나 입고가 되지 않는 SUV 및 탑차, 차고가 높은 경차의 소유자는 여기서도 주차문제로 매일매일 스트레스를 받고 싸움도 종종 일어납니다. 이것이 현재 빌라의 주차 현실입니다. 주차할 곳이 없어 대로변에 주차를 하면 주차딱지로 스트레스 엄청 받죠. 


4. 피해야 할 층수 (지극히 개인적인 생각입니다. 모든 호수에 살아보지 못해서)

  - 가장 우선시 되는 호수는 지하 리프트 주차장이 있다면 리프트 주차장 입구 바로 윗호수 입니다. 제가 그 호수에 살아보지 못해서 모르겠습니다만 리프트 오르락 내리락 하는 횟수가 하루에 어느정도 일까요? 그 빌라에 거주하시는 분들의 성향에 따라 틀리겠지만 제가 살아본 빌라에는 하루에 못해도 30번은 되는것 같습니다. 무소음이면 하루에 1000번이라도 무슨 상관일까요? 밤에 늦게 차를 쓸 일이 있을때 차를 입고하고 제가 사는 호에 들어가면 아직도 리프트 작동소리가 들려옵니다. 기계음.... 참거슬리더라구요. 고층은 아니더라도 4층인 제가 거슬릴 정도면 입구 바로 위의 2층에 호수에 계시는 분들은 아마도 짜증이 많이 날것 같습니다. 낮이야 그렇다고 치더라도 한밤중 또는 새벽에 리프트가 움직이는 소리에 깰수도 있을거고 아기가 있다면 그 소리에 아기가 깬다면 미치지 않겠습니까?
    그리고 가장 꼭대기층도 저는 기피대상입니다. 빌라가 다 그렇지는 않겠지만 바로 위가 옥상이라서 여름에 조금 덥고 겨울에는 춥고...
결로 현상이 의외인 옥상에서 물이 흘러 꼭대기층 외벽으로도 생기더라구요. 그리고 옥상을 개방하면 여름되면 파티를 하시는분들의 소음도 참으셔야 합니다.


5. 신규 분양 빌라라면 건축주가 법적으로 측정해 놓은 하자보수비용을 빌라 입주자 단체 명의로 받아놓자

   - 많은 분들이 이부분에 대해서 잘 모르는 경우가 많습니다. 무슨이야기인가 하면 대형 아파트도 준공 후 하자는 있습니다. 없으면 좋겠지만 현실은.... 하자보수를 해주고 시행하도록 되어 있습니다. 빌라도 100% 똑같지는 않겠지만 건축의 규모와 금액에 따라 하자보수비용을 협회인가 어디인가에 현금인가 아님 보증보험형태인가로 준공후 2년인가 묶어 놓게 되어 있습니다. (이부분은 출처와 기간이 정확하지 않은점 죄송합니다) 부도가 나는 건축사도 있을수도 있고 하자보수를 해주지 않는 건축사도 있으니 법으로 정해놨습니다. 여기서 조금 복잡해집니다. 하자보수비용의 목적으로 하는 이 비용은 복합건물에서 주택용으로 허가된 호수에 한해서 적용됩니다. 무슨말인고 하니 한건물의 빌라에 주택용과 오피용이 각각 30호와 10호로 구성되어 있다고 한다면 정확하게 따지자면 하자보수비용은 주택용 30호에만 해당이 된다는 점입니다. 오피는 건축주가 2년인가 하자보수를 따로 해주게 되어 있습니다. 보증금하고는 엄밀히 말하자면 상관없는 호수죠. 주택으로 된 빌라호는 건축사에게 하자를 이야기 했는데 해주지 않으면 보증금으로 해결을 하면되고 오피용 호수는 건축주에게 이야기를 해야 맞다라는 이야기 입니다. 저희는 반상회를 열어서 이런부분은 한건물에 모두 모여서 사는 부분이니 주택호수분들에게 양해를 구하고 건물 전체의 하자보수하는곳에 사용하기로 합의하고 개별적인 하자부분은 모두모아 한꺼번에 건축주에게 신청하여 보수를 완료했습니다. 이런걸 모르시고 계시는 분들이 많습니다. 건축주 입장에서는 알려주지 않고 하자보수를 해주지 않고 2년인가 지나면 그 돈을 자기가 다시 찾아올수 있습니다. 법적으로 이의를 제기하는 사람이 없으니 당연히 하자가 없는것으로 간주하여 보증사에서도 반환하게 되는거죠. 이것을 정확하게 알아보시고 받을수 있는 권리이니 찾으시길 바랍니다.